Maison construite avec des fonds communs sur un terrain propre : qualification et calcul de la récompense

eux époux se sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Pendant la durée du mariage, le couple construit à l'aide de fonds communs une maison d'habitation sur un terrain propre de l'épouse. Après le prononcé de leur divorce, l'épouse soutient que la construction de leur maison a été financée intégralement par sa mère, de sorte à ne devoir aucune récompense à la communauté. La Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion rejette cette prétention. Selon elle, les faits ne démontrent pas que la maison ait été financée dans sa globalité par la mère de l'épouse. Aussi, elle décide que cette construction constitue un acquêt de communauté et, après avoir constaté que la valeur du bien est de 53 356 €, fixe à 26 678 € le montant de la récompense due par la communauté au mari au titre de son apport dans la construction du bien commun. Saisie d'un pourvoi, la première Chambre civile de la Cour de cassation rend un arrêt de cassation au visa des art. 552, 1406 et 1469, al. 3, c. civ. La première erreur commise par la Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion a été de considérer que la maison construite par le couple avait intégré la masse commune. En effet, à partir du moment où la Cour avait elle-même constaté que cette construction avait été édifiée pendant la durée du mariage à l'aide de fonds communs sur un terrain propre de l'épouse, il lui était dès lors impossible de la qualifier d'acquêt de communauté et devait lui préférer nécessairement la qualification de bien propre de l'épouse par application du droit commun de l'accession immobilière. Cette évidence est directement inscrite à l'art. 1406, al. 1er, c. civ. selon lequel forment des propres, sauf récompense s'il y a lieu, les biens acquis à titre d'accessoire d'un bien propre. Il n'a jamais été discuté que ce texte recouvre l'essentiel des hypothèses d'accession, telles qu'elles sont envisagées par le droit des biens aux art. 551 et s. c. civ. Ainsi s'explique la première partie du visa qui ouvre l'arrêt commenté. De cette première erreur en est découlée une deuxième : puisque l'immeuble litigieux constituait un bien propre de l'épouse, récompense était donc due non par la communauté au mari - ce qu'avait décidé la Cour - mais par l'épouse à la communauté dans la mesure où, encore une fois, des fonds communs avaient été employés pour financer un bien propre. Cela coulait de source. Enfin, il restait à évaluer le montant de cette récompense. Bien évidemment, cette évaluation ne pouvait se faire que par application des règles de calcul des récompenses, ces dernières primant sur les règles d'indemnisation en matière d'accession immobilière prévues par l'art. 555 c. civ. (Civ. 1re, 25 avr. 2006, n° 04-11.359, D. 2006. 1335 ; ibid. 2363, obs. B. Mallet-Bricout et N. Reboul-Maupin ; AJ fam. 2006. 253, obs. P. Hilt ; 8 avr. 2009, n° 07-20.029, AJ fam. 2009. 305, obs. P. Hilt). Les juges réunionnais ne s'y trompèrent pas. Malheureusement, dans cette évaluation, ces derniers, peut-être par goût de la simplicité, se sont contentés de fixer le montant de la récompense à la moitié de la valeur de la maison, soit 26 678 €. Là réside la troisième erreur commise par eux. En effet, dans l'hypothèse d'une maison construite pendant le mariage avec des fonds communs sur un terrain propre, il est acquis depuis longtemps que la récompense due à la communauté doit se calculer, non à partir de la valeur du bien construit, mais à partir de la plus-value procurée par la construction au fonds sur lequel celle-ci est implantée. Pour le calcul de cette plus-value, il est nécessaire de déterminer l'avantage réellement procuré au patrimoine emprunteur, au jour du règlement de la récompense, ce qui revient à fixer le profit subsistant à la différence entre la valeur actuelle du terrain construit et la valeur actuelle du terrain nu. Cette règle résulte de l'interprétation de l'art. 1469, al. 3, c. civ. (Civ. 1re, 6 juin 1990, n° 88-10.532, RTD civ. 1991. 589, obs. F. Lucet et B. Vareille ; ibid. 591, obs. F. Lucet et B. Vareille ; JCP 1991. II. 21652 note J-F. Pillebout ; 28 oct. 2009, n° 08-13.540, JPG 2010. 487, n° 20, obs. A. Tisserand-Martin). On comprend alors que ce texte ait été placé, lui aussi, dans le visa de la présente décision. Cette dernière apporte enfin une ultime précision : si le patrimoine créancier de récompense n'a financé que partiellement l'acquisition de la construction - ce qui fut le cas en l'espèce -, il y a lieu de calculer le montant de la récompense d'après la proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté ont contribué au financement de l'amélioration du bien propre. Là aussi, la règle est connue par tous (Civ. 1re, 5 nov. 2008, n° 07-14.379, AJ fam. 2009. 38, obs. P. Hilt ; RTD civ. 2009. 164, obs. B. Vareille).